滨江南线二手房，从改善到刚需一直往南 | 房叔说No.295
共 26 盘预售公示、登记，列表见文末↓
二手房漫长的观望，总需观望的素材。房住不炒，杭州新政，市场预期改变和打新图利逐渐远去，自住慢慢将是市场主旋律。对于辛勤的杭州人，就近便利选择自住总是一个不错的选择，这个系列为此而来，看板块，巡游杭州。
——写在8.5新政之后
▲拥江几大节点
无论是大力东拓，高歌猛进的钱塘新区，亦或是南启新篇章的三江汇，拥江，是最无可争议的杭州发展城策，钱江新城两岸今日之繁华足见一斑；
之江的岸是属于文创和蚂蚁的，钱塘的岸仍在弥蒙的草创阶段；
而近三到五年进入建设快车道的高能级拥江地块，是江南西岸，即滨文-浦沿-闻堰-义桥一线，在农民房几乎拆光，滨江南启和三江汇开始发力的时间节点下，仍有一些宝藏二手青年盘（交付10年左右）；
今天，应房叔后台，尤其滨江和萧山市心通勤刚需诸多的咨询，笔者特意沿江走了整整两天，写写这一线的二手房。
我打江南走过，梧桐叶上萧萧雨，不往东去，偏要往南方开。
首先，做一个简单梳理，这一线商品房集中在浦沿路-万达北路-万达中路-时代大道西侧，钱塘江东侧，从北向南依次经过滨文、浦沿、闻堰、义桥四个板块。
地铁上，4号线建设南延伴随着杭州汽车新南站枢纽落地浦沿几成定局，10号线南段作为连接西湖、龙井、湘湖的景区线路被砍的可能性也极小，32号线纵观大杭城南北，涉及临平、上城、萧山，是唯一到义桥的地铁线路；
一言以蔽之，江南东岸有三线落实的概率；
交通上，平行于之江大桥的湘滨路过江隧道规划已提出两年，以目前早晚高峰之江大桥两端交通红彤彤的惨状，两岸多一条连接隧道的落实多半也是人心所向。
四个节点中，浦沿沿江地块BJ-06是滨江区仅剩的一块待开发沿江地块，是滨江区“两心”之一的智慧新天地所在地，滨江西大门，聚焦互联网医疗、医疗大数据和医疗人工智能，企业进驻基本完成，同时也是三江汇未来城市的实践区的产业高地，双光环加持下，目前大拆接近收尾，大建正如火如荼；
▲左-江荣府；▲中-栖棠誉湾；▲右-滨耀学府
自然，这块旧房存量不足或要进行未来社区的回迁改造，建议该板块关注新房市场：逐渐向栖棠誉湾现房靠拢的栖棠誉湾迟迟未开；江荣府刚刚首开；今年第二次土拍的浦乐地块项目限价涨了2000且须竞品质，从中也能窥见政策看好；浦沿东侧沿冠山路略远，是滨耀学府，还有收官一期4幢楼320套房源；三盘均价均为3.8万元。
低预算刚需盘则确实少的可怜，明确近期要开的目前唯有沿时代高架向南的樾臻府，单价1.3万/㎡，不仅仅是江南的刚需门槛，更是整个杭州的刚需门槛；
保底双桥双地铁一交通枢纽的滨江高新产业地块，拥江近高校，是亚运村之后江南两个江湾时代之一，不用画大饼也不会差。
滨文路板块，具体范围大致是中医药大学站（东信大道）到杨家墩站，最早这块是新生村和杨家墩村，现在属于一桥南板块西；
这一块的项目质量是沿江带最好的，普遍在交付10年左右，挂牌均价主要集中在4.5万/㎡-6万/㎡，户型分布在70㎡-160㎡，少数200多平的大户型，可视小区购买，小学学区为钱江湾小学或滨文小学自选，初中为浙大教育学院附中；
优点很明显，沿江双桥双地铁，年代不老，户型面积段适中且挂牌供应足，对刚需和刚改都很友好，且全部小区均人车分离，有地下停车位；
缺点是学区一般，且生活配套依赖底商，大点的配套有六合邻里中心菜市场、江南商业大厦，当然底商种类很多，菜场、超市也不缺，生活便利有保证；
目前新生闻涛大厦在建，是集文化教育、餐饮娱乐、购物休闲、文创办公、酒店等功能为一体的大型商业综合体项目，是相当大的利好。
钱塘玫瑰湾、江南文苑、浙新小区、璞悦湾、天鸿君邑、逸天广场、钱塘山水、钱江湾花园、超级星期天公寓、尚城墅共计十盘；
尚城墅为贺田尚城的排屋项目且挂牌不多，超级星期天公寓为单幢，户型较小也不推荐；
▲上-浙新小区；▲下-逸天；
浙新小区与逸天广场，前者是回迁住房，内部管理如上图，不推荐；逸天广场这个小区平面又大又太长、只有6幢高层建筑围着巨大的中央广场，显得又高又孤单，导致户型也变得很扁，当初如果做成10-12幢洋房会好很多，不太推荐。
剩下6盘均不错；
其中最推荐钱江湾花园、钱塘玫瑰湾和万科璞悦湾，品质均上乘，小区氛围很不错；
▲钱江湾花园
钱江湾花园优点是建筑设计用心，窗户形制选配、金属与深色涂料及玻璃、多层现代线脚的格调搭配非常好，小区静谧开阔，拥江拥菜场拥内部水系；
缺点一是年代相对大一些，二是离两个地铁口都有些路，如果使用门口公车站通勤可以忽略，三是户型因为建筑形象的多样有些杂，有小户型、跃层、长面宽一字型、方正的，推荐上门挑选，只要4-4.5万/㎡，低价淘宝盘；
▲钱塘玫瑰湾
钱塘玫瑰湾属于老绿城三样，大片鲜冷调子绿化景观，浅蜡黄颜色石材干挂配高透光玻璃，形体是古典构图立面，表达冷峻、理性、秩序，这些词往往和成熟、高级挂钩，加上小区维护的好，自然勾引钱包；
璞悦湾位置出色，小区南口紧挨西浦路地铁口、幼儿园、闻涛大厦商业综合体，价格也是板块最高，达到6+万/㎡；
均好性不错为天鸿君邑、江南文苑、钱塘山水；
钱塘山水小区绿化很好中心有巨大的游泳池并自带幼儿园，离钱塘江一步之遥，户型会有各种可拆除飘窗的L型空间和两步设备平台，可谓“巧用”面积之王，也是时代的“馈赠”，刚改推荐；
天鸿君邑户型较为规整，小区立面形象也应用了云纹的元素削减高层带来的竖直体量感，整体形象很舒服，小区很敞亮安保也很负责，就是建筑横向曲线用得太多之后阳台、露台空间就会出现各类异性平面，不在意的购房者笔者推荐，均价不高，地铁口百步之遥，刚需刚改都好；
江南文苑立面有些灰暗，有那个时代贴面砖共有的问题——时间久了容易脏，但小区社区氛围很幽静，过渡空间入小区、快递集合处、运动中心、园林景观齐备并且沿河，89与137户型居多，单价不高又离地铁近，刚需福利。
闻堰板块，从万达北路、万达中路至湘湖路，戈雅公寓、郁金香岸、三江花园、江南摩卡、隐龙湾、云涛名苑、东方海岸、三江新村、相墅花园共九盘，价格稳定在2.5-4万/㎡，除前两者外基本都围绕在闻堰老街（今年10月即将改造完成）附近；
三江新村属于老破小，不建议入手，隐龙湾是公寓，但接民水民电，建筑做得很时髦，小区北面的三江汇创谷服务中心有运动健身场地，年轻人多氛围好，年轻人租或购都可以看看；
▲左-隐龙湾公寓；右-三江汇创谷
最推荐通和戈雅公寓的西班牙洋房户型、绿城西子郁金香岸、滨江东方海岸，前两盘在3-3.6万/㎡，东方海岸均价在4-4.2万/㎡；
▲戈雅公寓
戈雅公寓是该板块的代表楼盘，高层过密不推荐，通和这个开发商历来尊重建筑师，花园洋房的西班牙风格做得很地道，伊比利亚半岛的很多元素都在楼盘有所体现，沿江且有内部道路，户型周正，总价也不高，园林设计，景观小品无一不透露着用心，缺点是人多混杂，窗户为了设计样式有些多，维护挺麻烦的；
▲郁金香岸高层与别墅
郁金香岸和东方海岸不必多言，板块顶流，年代相对新，品质好，除了郁金香岸高层的建筑风格有些太西班牙，圆形曲线对平面会造成些浪费，别的问题不大，当年的本土开发商质量都不会差到哪里去，何况绿城滨江；
云涛名苑和相墅花园也是不错的盘，3万/㎡以下就可以拿下，属于并不出彩也不出错的小区，挨着高架会扣一些分数，小区面积不大景观做不出花样也是没办法，小户型多少有些犄角空间，贴面砖多时间长了会有些暗，大户型还是很不错的；
▲江南摩卡
江南摩卡楼如其名，立面是咖啡豆的颜色，挺有新意但是显得建筑偏暗，大小户型都做得算方正，进入小区后很安静，绿化和庭园中规中矩，挑不出太大的毛病，刚需刚改可以淘宝；
▲三江花园
三江花园老小区，从万达中路上看有些破旧，进入之后有所改观，楼盘占地很大，建筑下石上砖，人车分离，老小区楼层不高所以不带电梯，有沿江的景观利好，生活氛围也不错；
以上4盘都在70分以上，不完美但也不差，价格适中，预算不高的话建议在其中淘宝，自住不差，投资不建议；预算高些可以上戈雅洋房大户型、郁金香岸、东方海岸。
义桥板块，围绕着东方文化园的几个盘，推荐南岸花城和三水一生的部分楼幢和户型，金城三江、奇景家苑、金域东方均不推荐；
金城三江底商业态较杂，紧贴高架噪声大，地砖翘起很多显然管理不细致，观感不太舒服；
奇景家苑这个盘紧贴东方文化园北侧，阳台看出去都是“奇景”杂烩，尤其是“天下第一大牌坊”和各种东亚国家的仿照建筑，儒释道在里面齐了，不喜欢天天看神仙的不推荐；
金域东方楼盘位置在东方文化园东南侧，距离时代大道和风情大道都有距离，通勤就算开车也不方便，不推荐；
南岸花城是这里的代表楼盘，小区巨大，建筑格调控制中上，配套完备，里面有山景水景院子，户型多样还有独栋，居住性很不错，总价不高，建议购买东北一侧的梅洲苑、兰湖苑，有山有河，远离高架，没事还能去湘湖玩，义桥最为推荐；
三水一生在东方文化园南侧，小区不大，建筑不出彩但是绿化不错，楼层不高，户型方正且大户型不少，底商种类多能满足日常生活，建议作备选。
随着滨江与三江汇的南启，实际距离不远的江南西岸自然利好，不远的未来相信会有更多的产业机会，单论自住的均好性和年轻人聚集的比例，也没有理由看衰。
| PART 5 |
兴之所至，索性从东方文化园一路南开。
▲城南银泰城
从文化园开车7、8分钟到达戴村的城南银泰城，12分钟可达此行终点河上。
由于时代高架南延段预计2022年4月即将开通，银泰落地，戴村曾经的时光之宸、泰悦银座、滨与城都是曾经的刚需热销项目，现在短期没有了新房供应；后续需要等待银泰戴村仙女湖项目；
▲时代大道即将通车
河上则重点关注文头所提樾臻府，10分钟就可到达城南银泰，华景川在此深耕许久，因为1.3万/㎡的全城门槛价，在滨江向南缺乏刚需新房的情况下，索性多提一下。约89-116㎡户型，满足刚需刚改的综合家庭需求，国家一级的融信物业，适逢项目9.19号样板房开放，刚需可以趁着中秋节早点看了。
▲滨南城市生活
坐拥滨南新城核心地段，有900平米中央花园、6000平米省级公办幼儿园，儿童健身场地、羽毛球场地、阳光草坪等功能区，加之500米步行生活圈，镇政府所在地、学府边、公交车站、农贸市场、文体中心 、约2000方的繁华商业街。
▲杭州门槛樾臻府
3.8摇不中换1.3和20分钟车程，一样的预算用同样的价格足可以换一套更大的房子和一辆不错的私家车代步了。
滨江外溢发展趋势，是推动杭州城市能级进阶的引擎，滨南一带区域价值不断飙升，也正在成为一片生机勃勃的地方，关键是便宜啊。
城市奋斗者和既得利益者都可以拥有一湾钱塘江水，长文一篇，供诸君参考。
| 今日公示楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
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文/一叶 编辑/一叶
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2021杭州地铁楼盘图（9月版）
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点个在看，让房叔更好看。